土拍热度有待回落，外地房企“报名围观”杭州四批次土拍

颇高度仰赖英美楼上东映的美国市场。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

11月29日，湖州年内第四次集中供地平庸收场。总起价91.24亿元的8幅涉宅工业用地全部卖出，其中有3幅触顶摇号、1幅股票卖出，收金98.9亿元。总卖出购回面积28.7万平方米，总规划建面49.66平方米，卖出地库均价19922元/平方米。

此次土拍量不多，但之前来报名的楼上东映还挺多的。既有华润集团、东兴、发包、万达、建发、中建系等央、国东映；也有绿城、万科、金地等特别之处大楼上东映；更有三江、坤和、建杭、伟星、兴耀、中豪、中天等文山湖州的英美楼上东映。然而，就此还是英美楼上东映问鼎了全场。

文山湖州的三江集团，依然是湖州工业用地美国市场的“碳化”，在本场土拍中花了36.58亿元转手杭州市两幅宅地，其中94号其余部分是大热门其余部分。经过27轮竞价，该其余部分被三江以总价26.78亿摘得，股票率10.75%，地库价31011元/平方米；另一幅96号其余部分则以开价9.8亿元卖出，地库价24000元/平方米。湖州此次土拍依然“限楼上价、限价”，给楼上东映留了一定盈余预计，热门其余部分的盈余预计颇略低于之前三批次5%将近的水平。不过，此次湖州将“一次性报价”节目内取消，改成了摇号，价上限股票率为12%。

尽管工业用地量不多，但质量还是不错的。湖州政府拿出了几幅货值较大或者盈余预计不错的“压箱底”其余部分。比如，建杭置业以11.79%股票率夺下的89号其余部分，位于湖州热门板块之一的上城区，在湖州看齐二套楼上首付的方针背景下，改善性需求的释放，对其余部分去化压力太大；其余部分周边配套成熟度也更为颇高。这幅其余部分27.5亿将近，接近40亿的货值，封顶获利在8%将近，毕竟对楼上东映具有较大吸引力。

三江此次给予的南湖世纪城两幅其余部分，在获利与颇高周转的系统实测上不算最优。第三方机构实测，94号其余部分利润在4.27%。相比年内第一批次土拍中，中粮在同一板块夺下的其余部分6.2%的预计销售额获利，毕竟技术开发难度稍稍增加。但这幅其余部分既有货值有36.7亿。技术开发周期较长，适合三江这种有周围文山技能的大楼上东映。

本地人楼上东映选择“围观”，湖州英美较享有盛名的楼上东映本来“隐身”了。比如，大家地产、德信东亚、宋都地产等。此次土拍持续性毕竟不够，除了3幅摇号其余部分股票卖出除此以外，其余均以开价拍出。

湖州英美中小楼上东映赶走了这次拿地窗口期，湖州孙吴、慈溪新世界、慈溪富阳向日葵楼上地产等楼上东映均稍稍获。

相比年内之前三场土拍，湖州此次土拍略显安稳。同类型人士分析认为，有无意拿地的楼上东映选择面变窄，近半其余部分进入摇号节目内，但这也只能说明其余部分确有优质；随着湖州楼一二手楼上卖出量南行，包含水路旧城、武林旧城、三墩等热门板块，摇号中签率已增加至60%以上；周围周围美国市场越来越多新盘购楼上限额增加。美国市场行情加剧楼上东映的观望情绪连带，这才是本地人楼上东映就此没“下手”的主要原因。

实际上，近期湖州已不断简化主城周围周围的赌客方针，增加购楼上限额。但根据第三方机构数据资料显示，湖州目之前有1950万平方米将近的总供给，与当年同比幅度太大，但是既有去化周期已回升至23个月将近，同比当年稍微一倍。

新楼上美国市场的南行压力传导至工业用地侧，土拍行情进入筑底收尾。便是湖州，其他和城市近期的工业用地美国市场持续性也在持续走弱。从常熟、泰州、重庆、深圳等已经完成第四批次集中购回的和城市来看，除了深圳有3幅其余部分商品价格触顶除此以外，常熟、泰州、重庆其余部分全部开价卖出。

从慈溪土拍美国市场看，持续性举例来说稍稍回调。据不实质上粗略估计，10月以来全省土拍平均股票率1.5%，以开价+城投托底为主。与此同时，三四两条路线和城市供给变颇高、去化周期稍微，期望销售额仍存不确定性。

好在，方针利好持续在释放。就在11月28日，港交所宣布在股权融资不足之处调整简化5项政策支持楼上地产美国市场平稳健康工业发展，同类型解读为支持楼上东映融资的“第三支箭”。此之前也有“第二支箭”、“金融十六条”、六大行上万亿授信额度等对楼上东映交好的方针颁布实施。

之前述同类型人士认为，刚刚出鞘的第三支箭，方针效果有待观察，楼上地产销售额侧信心的修复也需要时间。因此也不难理解，楼上东映当下对于工业用地美国市场入股的必要预计稍稍屈曲。

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