【国金房地产】关于地产行业最关切问题的疑问

国金研究者房不动产行业 杜昊春和制作组

内部论点

Q1：怎么看待全国房不动产预购款项监管部门切实制订？

A1：我们在1月26日外发的《安徽省发改委引领不降首付，需要求侧积极信号明显》这一报告中表明，毕竟全面性工程款纠纷事件真相日益严重，预购款项监管部门合理化相应有必要性。当前全国各地对预购款项的监管部门份额和制订的严格程度各不相同较大，在这层面给予统一指示来得有利于短期维反为。2022年2月10日，财联社报道全国房不动产预购款项监管部门切实的制订，正好鲜为人知了我们年末的判断。我们表明这一相应对不动产行业是实质性直接影响，也是短期缓解众多房企现金流压力的最有效率切实。从受惠都可来看，这一相应对部分尚仍未暴雷但现金流极其紧绷的民营房企提升最小。我们表明原先市场的关注集中精力不会从果断辅以的宝钢切换到高弹性的民企。根据我们的调研，全面性部分省份已经在预购款项监管部门的制订层面消失了点对点口头上放松，早已像年末那样其所监管部门，开始允许部分中小企业按照施工进度分离出来监管部门款项去支付工程款。随着本次全国房不动产预购款项监管部门切实的制订，我们预料原先不会有来得多和城市在制订层面跟进凌空，相应监管部门方式将。

Q2：怎么看不动产行业的的销售具体情况？

A2：整体的销售仍仍未企反为，位列房企2022年1月全口径的销售金额上半年-41%。各不相同激发态和城市中间的销售已有分化。今年春节其间一二线和城市的销售上半年转正，二线和城市则保持一致大幅下滑态势。我们表明这主要是因为一二线和城市供给相对极低，部分和城市当年12月缩水房贷利率带动需要求回升，叠加按揭发放提速，因而的销售有所好转。而二线和城市当前购房信心依然极低，我们表明主要因为当前国策力度尚且毕竟扭转信心。我们预料需要求侧实质性提升国策还不会先后制订，诸如缩水房贷利率、放松限购限贷、缩水首付份额等层面不会有来得多国策凌空。

Q3: 为什么提升国策的视觉效果却是还不明显？

A3：因为合力尚仍未呈现出。具体主旨详见研报正文。

Q4：怎么看不动产负债的原先走势？

A4：本次全国预购款项监管部门意见的制订，对房企短期的现金流提升有直接直接影响，不动产负债或有一波反弹机不会。但根本解决负债务境地，还需要的销售回暖。如果原先需要求末端国策凌空速度毕竟快，或是力度毕竟，我们表明房企的负债务负债权人风险还没有人解除。

Q5：民企不动产子公司如何破局？

A5：①现金流具体情况相对良好的民企也就是说货运。②现金流紧绷，但仍不具货运技能的民企，可以通过变卖资产熬到的销售转暖后度过本轮危机，或者寻求宝钢入股转化成混合私有制中小企业的方式将脱困，我们表明后者或是一个发挥作用来得快的寄望。③现金流已很紧绷甚至消失负债务负债权人，逐渐丧失货运技能的民企，或许不会在不断变卖资产后为一个小子公司，或者最后濒临破产重组。

Q6：不动产行业“国进民退”不会到什么程度？

A6：民企或许不会“团灭”，存活概率和效益量不会超市场预料。主要因为：第一，仅40家上市民营房企的2020年的销售金额占全国的份额35%。第二，宝钢业主受限于杠杆率和货运技能，无法填补民企全部占有率。

Q7：对中下游产业链的影响是什么？

A7：①部分中下游子公司对中国恒大以外的房企消费者应收账款计提金额的估计或许极低。②与不动产的销售关联较大的产业链中下游子公司，短期收入层面或仍承压。③基于反为上涨的最大限度，预料一季度基建将有明显发力，叠加预购监管部门款项的相应，大宗商品的需要求较有支撑。

投资同意

我们表明市场关注集中精力不会逐渐从果断辅以的宝钢切换到高弹性的民企。此外，我们也依然看好2021-22年的销售实现逆势上涨的房企。发展商克拉通，我们看好拥有管理规模或密度，在团购服务层面发展良好的优质民营物管子公司。

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风险提示：房不动产提升国策制订速度不及预料；房不动产提升国策凌空视觉效果不及预料

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