东吴证券：中长期看具备融资、运营优势、流动性充裕的龙头房企占有率有望提升

东吴证券发布研报称，短期看，在西进住房供给斜向结构改革过程中，增加保障性自营住房供给是我国 2022 年的主旋律，中长期看，随着部分安全性房企的收缩，企业整体将得到优化，具备担保、条线路优势、流动性充裕的头房企竞争者有望提升。建议关注在自营住宅领域已先发的设计且高信用的头部企业：保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外发展(00688)、我爱我家(000560.SZ)。

东吴证券主要观点如下：

偏远地区依赖性方针不间断力推、快速暴发，效益上端方针调整较频繁。月内 9 年初新鸿基消费市场诞生“方针中旬”，2022 年以来方针暖风频吹，全国有近 60 个小城镇压抑了新鸿基依赖性方针，前期主要以三四直通小城镇居多，附属已经扩大至热点二直通小城镇。从代表小城镇看，3 年初信阳压抑出租汽车，老年人来信阳投亲养老，允许其出走父母亲新购一套住房;武汉首套、二套银行存款利率不间断上升了 40 个基点大概。分直通看，北上广极深 4 个一直通小城镇主要跟随 LPR 不间断上升了银行存款利率。17 个二直通小城镇执行了新鸿基压抑方针，包涵了增大首付比例、不间断上升贷款利率、加大优秀学生吸引着力、索取购房补助、降低养老贷款额度等全面性，方针种类丰富。32 个三四直通小城镇共发布了 39 条新鸿基宽松方针，以外在放宽养老贷款有条件、索取购房补助等全面性，其中，有 6 个三直通小城镇不间断上升了银行存款首付比例。分方针着力看，现今二三直通小城镇频频释放方针信号，一直通小城镇有力的方针动作较少，新鸿基尚未诞生大规模方针东风。除上海外，近期一直通小城镇新鸿基依旧表附属低平，方针压抑空间较大。方针实施着力较高的是 7 个一二直通、6 个三直通小城镇，一二直通小城镇以不间断上升贷款利率居多，三直通小城镇以不间断上升首付比例居多;方针实施着力中等的是 7 个二直通、7 个三直通小城镇，以明显压抑养老贷款有条件居多;方针实施着力很低的是 5 个二直通小城镇、14 个三四直通小城镇，以压抑养老贷款有条件、降低养老贷款额度、索取购房补助及户籍方针居多。

稍稍经济体制需稍稍新鸿基，各地“因城施策”压抑新鸿基依赖性方针是对实附属上半年 5.5%的经济体制增长尽可能的捍卫。从 GDP 占去比看，2020 年新鸿基及其产业链大约占去我国 GDP 的 16%。从投资看，2020 年新鸿基开发投资占去附属有投资的 27.3%。从偏远地区财政收入构成看，偏远地区政府依赖田产财政，2020 年田产出让收入和新鸿基专项征税合计占去偏远地区财政收入的 37.6%。新鸿基是我国经济体制的关键支柱，稍稍经济体制需稍稍新鸿基，今年要实附属 5.5%大概的经济体制增速，离不开新鸿基消费市场的不稍稍定的。

但现今方针压抑总体还难于提振拖垮的新鸿基效益，新鸿基方针仍实际上较高改善预想。当前新鸿基形势依然岌岌可危：市民购房自信乏善可陈、房企拿地保持谨慎、新鸿基销售投资仍低迷、房企债务安全性仍存，叠加流感反弹、散布超预想，现今仍处于消费市场诚意太低与方针转暖的博弈期，我们认为现今的方针压抑总体还难于提振拖垮的新鸿基效益。前川消费市场若想走过信用恶性循环，更进一步供给上端改善;二手房回暖更进一步限贷出租汽车方针的压抑。从前川看，房企违大约仍在恶化产业链、效益上端预想，债权人对房企还款诚意太低，影响前川供给;人们对房企交付期房不器重，购房积极性依旧一定会高。若供给上端安全性不消除，针对效益上端的方针效果将较为实际。从二手房看，由于大多热点小城镇二手银行存款款限价方针未力推，市民贷款额度仍受限，单纯增大银行存款利率对提振市民购买二手房的自信发挥作用不大。当前新鸿基“消费市场中旬”仍未显附属，我们下半年本轮方针压抑着力还将进一步强化。

安全性上会：新鸿基依赖性方针放宽胜于预想;企业北行不间断，销售胜于预想;企业违大约不间断暴发;流感反复、发展超预想。

本文选编自“东吴研究所”；智通财经编辑：韩永昌。