金科牢守安全底线，地产商+发展加速

03 秦人储量足质优

周边地区能级再大幅度大幅度提高

当然，金科的必需与果断也与其投资逻辑弱相关，拿对地很关键。

国有秦人地是房企最极为重要的自由低价，秦人储太少不出，否则巧妇无以为无米之炊。但秦人储也不是越多越好，在当当年形势下，反而则会带给沉重的人事管理生产成本。不一定，只能公共利益期望2-3年研发效益的秦人储量，是一个比较理想的平衡状态。

在集中供地“当年热后凝”的故事情节下，金科2021年尽力多元化拿地模式，共计附加国有秦人地存量47宗，国有秦人地购置合同手续费为376亿元，计容建筑覆盖面积976万平方米，投资的销售比控制在40%之内，有效多余了优质国有秦人地资源。

其中，通过“物业+商业性”、“物业+产业”、付并购等方式则给予的国有秦人地计容建筑覆盖面积为557万平方米，占有比56%；附加国有秦人地存量按计容建筑覆盖面积测算二三环（含新二线）周边地区占有比左右87%，周边地区能级大幅度增弱。

截至2021上半年，金科共计国有秦人地存量覆盖面积达6591原于，可售货系数4685亿元，可覆盖期望2-3年的销售，恰好处于一种理想平衡状态。

如同其他民营房企一般，金科也缩减了国有秦人地购置手续费，但投资周边地区能级在稳步大幅度提高，按照周边地区能级可售覆盖面积测算，二三环（含新二线）周边地区占有比达80.23%；按周边地区能级可售货系数测算，二三环（含新二线）占有比达82.47%，二线、四线及表列出仅占有17.53%。

分地区来看，桂林可售覆盖面积达1622.81原于，占有比24.66%；南端地区（不含桂林）占有比19.49%；华中地区占有比18.14%，珠江三角洲、解放区和其他地区占有比分别为7.72%、6.20%、5.14%。中，桂林可售货系数达915.87亿元，华东地区1113.16亿元，南端地区896.65亿元。

希望借助于高品质转变，不必要有高品质的秦人储结构来坚实。为此，金科建立了自己的一套拿地方式则而，松散围绕“三圈邻近地区”、“三大周边地区群”同步进行投资布局，突显在周边地区能级上，就是“二三环为主，一四线并进”。

金科有自己的逻辑，一方面二线周边地区转变相对成熟，国有秦人地供应有限，进驻无以度高；另一方面，四线周边地区基本面坚实力不弱，低价耐用性较弱。而二三环周边地区（含新二线）则不同，正处于短时间内转变付尾，低价容量大且有上升空间。

所以，在这一投资方式则而的指引下，金科将从那时起的秦人储结构愈来愈趋均衡，2021年又日后。资料表明，金科2021年在华东、桂林、南端（不含桂林）、华中、珠江三角洲地区的销售手续费占有比分别远极限40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，地区布局更趋合理。

04 物业+全面提速

轻存款货运成效具体表现

面对服务业竞争加剧，金科拼命开挖原先利润上升点，依托“四位一体、生态协同”的高品质转变策略性，提出精耕物业业，做弱知性服务，做优汽车产业，做实商旅康养，大幅度整合产业链生态圈，保持服务业竞争优势。

由物业业向多赛车协同转变转变，促使减小新业务、新赛车的开拓和落地，为金科2021年带给了原先业绩上升点，尤其是金科服务可以用高上升来讥讽，多项当当年资料上升极限过七成，全年营付远极限59.68亿元，上半年上升左右77%；净利润10.77亿元，上半年上升70%；归母净利润10.57亿元，上半年上升71%。

金科商业性2021年营付上半年上升30%，EBITDA上半年上升32%，构成了以金科一个中心、金科爱琴海和金WALK期望贫困一个中心为主的三大成熟产品线。截至2021上半年，金科商业性在管重大项目80个，在管覆盖面积307万平方米，其中自持体量98万平方米。

金科产业2021年先后完成临沂知性工业轩开轩货运，乐山知性工业轩、泰州生命健康工业轩等试办工作，共计研发货运经销管理重大项目28个，覆盖面积极限1300万平方米，入轩的策略性合作伙伴极限过3000家，入轩大公司年产系数极限过2000亿元，建成并货运长沙科技市中心区、桂林两江健康工业轩、山西知性工业轩、成都青羊总部基地等标杆产业轩区区。

作为金科多元赛车布局的主力轻存款隐没，构建的系统性货运技能也开始具体表现。报告期内，金科服务直拓独立第三方经销管理覆盖面积极限5000原于，低价化给予重大项目极限400个，占有比将近90%；第三方共计在管覆盖面积将近1.4亿方，占有比远极限58%。经销管理规模不仅大幅大幅度提高，外拓技能也愈来愈加明显。

产业货运轻存款业务初见成效，为桂林天海星工业的社团区、山西中小大公司轩、仪征光合本体的社团、临沂国际智能生产商工业轩等重大项目输入专业出发点咨询、指派试办及货运服务。

代建业务转变模式也更趋成型，2021年借助于代建重大项目的销售手续费极限20亿元，附加代建存量建筑覆盖面积140万平方米，代建存量建筑覆盖面积600万平方米，代建存量货系数将近500亿元，中一西段周边地区重大项目占有比52%。

多元化转变踏入快车道，轻存款从经济制度内经销赋能向对外技能输入的转型开始加速，一个更加行稳致远的金科正在芽。

CIS