广州新年土地供应计划，有令人难忘，有压力

文｜邓浩志

讨论区流传一份说是佛山脚下2022年田产原材料计划书

整体有几点或许关注：

1、不像全年计划书，更像第一轮大部分供地表。

“计划书”总共只有86宗为西南角，和往年全年基本上在300宗为约莫有较大差异。毕竟田产财政目前仍是各地方的基本上盘。田产消费市场不但要价格为重，也要原材料为重，成交为重。佛山脚下这么大的大都市，一年不可能只偷这么点田产。而从数量上判断，这是第一轮大部分供地表的可能性较大。

2、南湖西南角应有“打崩头”抢。

今年全年南湖田产零原材料，但市价却蹭蹭蹭。整个中央商务区缺货具体情况严重。面对4W/m²这么便宜的起放价，看来很多房企都会感热爱，所以十分不易出现极高账面的具体情况。这两块地的结果，要么西南角出让条件来得苛刻，吓退一批竞放者。要么特设竞放墙壁，摇号定归属。前者能多不收点利益，后者有利于制造田产消费市场持续增长的而今。最终要看管理层更倾向什么目标了。

3、惠州还是天量原材料，压力山脚下大。

惠州这次计划书原材料17宗为。以今年第二、第三轮大部分土放的表现看，想偷出这17块地，难度是不小的。毕竟意味着房企对惠州热爱普遍不大。今年惠州1.42万/m² 的地君，从前原定4月即日，吹风价才2.1~2.3万/m² ，应有亏得一塌糊涂，大家对惠州都是心有余悸。

4、其他各区原材料正常，起放价普遍下调。

不少区域的起放发展商都有一定的下调。以南沙为例，今年上半年热点的横沥岛，最贵时候楼面价到2.4万/m²，这次起放价仅1.5万/m²，算账面30%，也是1.95万。况且很可能放不到顶价。目前田产消费市场的疑虑还不是划算不划算，而是有不用有钱偷的疑虑。有债务疑虑的房企基本上是不会再考虑招放挂的了，不用债务疑虑房企现在又都被地方拉去参与不收Corporation有疑虑房企的概念设计和资产。所以总的来说，整个消费市场就不用多少闲钱。

你不用看错，金退潮也只好偷10万/ m²

新媒体开始纷纷误导金退潮地君概念设计吹风价10万/ m²的消息，只不过金退潮另加比另加偷10万/m²？

当然，我也有这个误导。明年，很多房企喜欢来作“高低另加”，迷信豪宅产品线能拉高产品线估值。这个尝试对是对，但不用工程学使用。应该看到，目前好多楼盘选用“高低另加”规划后来，联排、叠加豪宅在消费市场上的原材料量比之前多了很多。在产品线不再稀缺，部分供给仍然在中期太大释放的但会，实际上豪宅产品线都只的消费市场消化力有点令人担忧。

都只我在来作佛山脚下豪宅消费市场的初步和统计。挖掘出很多区域的豪宅概念设计，要么太大谓的高账面，但销售低速极为缓慢；能让销售低速提上去的概念设计，其账面比楼房却高不了多少（大概30%），但概念设计来作了“高低另加”后来，高层的舒适性却受到了一定损害……所以这个疑虑得动态分析，不用一概而论。

再举个举例来说，下半年海珠区地君概念设计，也大白了个市中心豪宅，结果5年才偷了2套。偷了的那2户据估计也后悔，整个居民区就他们2家，一点人气都不用有。而且5年多的小时，暗财务成本都仍然让概念设计整盘成本提升了30%约莫，一直耗下去，不告诉他会亏多少。

所以金退潮偷10万，嗯……要行事，且不乐观。

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